早上苏州刚放开限购，上海就在下班时间放了个大招。

　　暨放松青浦新城、奉贤新城的购房条件之后，再次做出了调整。

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　　这次的放松范围直接扩大到了外环以外，条件从原来的五年社保已婚放松成为了五年社保单身，让广大的单身贵族们终于可以独立上车。

　　这个新政出台，将会让远郊冰冷的市场缓过一口气，而近郊外环旁的部分强势板块更是会迎来一波短期重大利好。

　　本文将盘点一些受利好的区域，欢迎大家参与讨论。

　　01

　　周浦

　　周浦一直被吐槽是城乡结合部，很多人不喜欢，觉得至今仍是个村镇的既视感。

　　周浦万达，感觉也像是一个县城的综合体，热闹是真的热闹，破也是真的破。

　　但是周浦的房价是真的十分坚挺，即便是到了如今这个行情，也没有像其他近郊区域吐掉涨幅。

　　像明天华城最新的成交价也还是有600万左右的水平。

　　周浦之前其实楼市不太景气，新城西岸公园、东原印柒雅卖的时候都不算热销。

　　好在，18号线开通后，周浦逐渐融入了浦东的城市化范围，从乡下晋升成了城市边界。

　　此外，2020年这轮涨幅以后，曾经的浦东刚需王者三林房价涨起来后，周康板块就接棒三林，成为了浦东刚需圣地，也成了浦东二手成交量最大的板块。

　　周浦虽然界面“村”，但是配套却不虚，拥有还算不错的学区，相对繁华的商业以及部分品质不错的社区。

　　且靠着张江强大的购买力，即便是东四高南四高这些动迁社区涨幅都十分不错。

　　未来随着张江南拓发展，周浦很长一段时间里都会是楼市的香饽饽，放松后，对于周浦来说更是锦上添花。

　　02

　　唐镇

　　对于唐镇来说，这个政策就是喜上加喜了。

　　让本就相对坚挺的价格，再次迎来回暖。

　　唐镇出道也是国际社区，虽然已经没什么国际范，但是还是拿到了相对不错的规划基本盘。

　　板块自身就是2号线沿线，强产业带沿线，即便是作为外溢板块都可以吸收陆家嘴和张江的外溢客群。

　　又凭借着比较好的社区环境，品质较为优秀的几个商品房社区，和到张江极为方便的交通距离，唐镇成为了外环外第一个房价站上十万的区域。

　　而且，对于张江居民来说，唐镇和联洋区别真的不大，距离接近，房龄更新，品质也不错。

　　之前唐镇的一个隐忧是金城规划带来的巨量供应，不过最近由于一些方向性的调整，唐镇未来的新房供应未必会如之前预期的那么疯狂。

　　相对来看，这些要素能会更利好二手市场，年前恐怕还能抄底一下，年后恐怕窗口期就消失了。

　　03

　　大虹桥

　　徐泾/江桥

　　大虹桥的新房最近有些惨，江桥的龙湖，徐泾的绿城、华润销售都不算理想。

　　二手房更是不必多说，一年多时间从巅峰期的8-10万跌到如今的6-8万。

　　回顾大虹桥的房价暴涨，原因就是短期的供需失衡造成的价格挤压：

　　20年后房价暴涨，2号线沿线的客户买不动长宁了，外溢到了大虹桥；

　　而当时的大虹桥只有核心区有些成熟社区，徐泾能买的已交付项目就只有万科仁恒，江桥一个都没有，前湾当时还没开发。

　　项目少，外溢的购买力来了自然房价就上去了，还吸引了大量市区来的不明所以的投资客。

　　当然，后面的情况大家也清楚，眼见他起高楼，眼见他楼塌了。

　　大虹桥的解题思路我们之前聊过几次，关键问题还是产业引进没跟上卖房子的速度，解决产业问题是王道。

　　当然，眼下这个放松，对大虹桥的新房是一波大利好。

　　那些项目的营销负责人终于不用再挨骂了，吹一下规划估计就有人上车了。

　　不过徐泾和江桥的情况差异可能还比较大。

　　徐泾其实过去这些年发展的不错，无非是需要时间填充产业；

　　江桥的问题一个是环境很一般，就不是个中产社区的料子，在楼市也没有明显的生态站位，貌似不会有人把他当作改善的目的地；

　　产业层面也基本没搞出什么增量，就一个临港科技城在建，其他的都是图纸。

　　买江桥，还是以刚需上车为主，500万以内就能买外环旁地铁两房还是很香的。

　　04

　　七宝

　　七宝是西南片区的传统强势区域，虽然规划上不是城市副中心，但是其实也起到了城市副中心的作用。

　　七宝万科是外环外的顶流商场，学区也是王者， 9号线又是强产业线路；

　　徐汇以及闵行自身的产业客户都会沿着9号线外溢过来，七宝板块的购买力一直是不缺的。

　　而且，从地段认知上，大家也很认可七宝，西南片区生活的人没有人会觉得七宝是乡下。

　　即便是金汇、龙柏、金虹桥这些区域的居民，也会置换到七宝，九亭泗泾的居民到了七宝也相当于进了城。

　　可以说，七宝是实际意义上的西南片区城市边界，已经超越了外环线的限制。

　　七宝的问题也比较显著，航道影响下显得不够宜居，房龄整体也偏老，学区溢价也在回落，这个曾经交易量巨大的板块，最近市场还是冷了不少。

　　好处是，跌了才有性价比，基本面的优势还是存在的。

　　这次放开后，七宝楼市有可能会率先迎来起飞。

　　此外，下游的九亭、泗泾，一定程度上也会迎来回暖。

　　05

　　莘庄

　　莘庄的楼市要比七宝惨了不少，跌的幅度大了许多。

　　比如标杆社区好世鹿鸣苑，价格就跌回去许多，最近甚至出现了一些七字开头的成交。

　　莘庄跌倒不是因为莘庄自身配置差，实际上莘庄的配置很齐全。

　　楼市很多人对莘庄有个误解，就是由于这里离市区较远，大家会误以为它是一个主要靠市区外溢的板块。

　　实际上莘庄副中心，除了部分市区外溢过去的居民，主体的居民结构来自于松江工业区，莘庄工业区以及闵行腹地。

　　功能上已经是一个能够辐射周围区域、串联闵行近市区部分和南部的中心型板块。

　　单从板块质素来看，莘庄南广场从配置上也算是一个环境不错的中产社区，具备中产社区的基本要素。

　　莘庄二手房跌得比较厉害，有个核心原因，就是新房市场的围堵和截流。

　　过去一年多，莘庄上游的古美、七宝、同维度的莘庄工业区，下游的颛桥吴泾都有大量的供应，西南片区的主流客户一直都在被这些区域分流。

　　莘庄的二手房属于上有挤压，下有追兵的这么一个情况，自然会十分不景气。

　　好在，大量的供应已经结束，莘庄的房价有望重回正轨。

　　06

　　南翔

　　南翔过去半年过的也有点惨，桃浦直接把西面的改善客户吸走了，连华润中央公园都不景气了。

　　绿城那个项目都没有如预期般的爆火，本质就是市场客户容量短期被掏空了。

　　当然，南翔自身的环境不用别人去夸，如果原生家庭没有那么大的助力，东社区也算是普通人改善的天花板板块之一。

　　当然，随后的南翔并不会和莘庄一样，周围供应缩减。

　　但是好在，上游桃浦的均价涨了，将近一步跟南翔拉开价值差；

　　南翔自身新建的商品房都在西面了，实话说还是非常荒凉的地带，实实在在的郊区体感，对南翔核心区这些二手房影响就有限了。

　　这波放松，如果能带火市场，南翔起飞只是时间问题。

　　07

　　宝山顾村

　　顾村的房价真的惨的不能更惨，保利叶上海的房价都跌回了七年前。

　　宝山的问题就那些老生常谈，规划太多，落地太少，想象空间有限。

　　顾村自身又整体是个大动迁基地，下跌行情这种区域不是太抗跌。

　　但是好在顾村还是有些优势的，至少环境还不错，大公园+商场+三甲医院，配套也算齐全。

　　离市区也不算远，双轨交，地铁房不少。

　　对于偏刚需的购买力来说，往北面买，顾村的确是个性价比很高的选择。

　　这轮放松，顾村至少能够止跌，也算是一大利好了。

　　结语

　　篇幅有限，难以一次性深度分析这么多的板块。

　　好在大部分板块我们都写过详细的分析，需要的朋友可以找小助理领取。

　　无论什么新变化，楼市的底层逻辑还是那些，不会说一个放松让垃圾变成黄金。

　　但是短期的确存在一些结构性的机会，毕竟有些区域跌出来了极大的“性价比”，便宜买也是赚。